明天——即9月1日起，2020版《宁波市住宅设计实施细则》（以下简称《细则》）正式实施。
9月1日之后提交施工图设计审查文件的住宅项目，都要求严格执行该《细则》，不然施工图审查机构不予颁发施工图审查合格证书。
施工图审不出，楼盘自然也开不了工……
那么，这份《细则》，到底明确了哪些内容？对于普通购房者而言，又有什么用呢？
此前在该《细则》发布时，我们“宁波楼市报道”专门作了独家解读。今天我们把原来的解读内容，再作一次介绍。
简单点说，《细则》基本上把我们使用房子时会碰到的方方面面问题，都考虑进去了——从住宅的朝向、层高、采光、套型，到外墙和屋顶的防漏、门窗的隔音降噪、小区道路的沉降，再到阳台、楼梯、电梯该以什么样的标准设置，放空调外机的室外搁板怎么架设，房子里面的插座应该至少放几个，等等等等……
这份《细则》，适用于我市城镇新建、改建和扩建住宅的设计。
以后，如果你买的新房是按《细则》规定的标准设计的，那在房子交付时，就可以拿着《细则》当“验房宝典”，看开发商到底有没有按标准做。
值得一提的是，《细则》中有多项设计标准，或者是国内首次提出，或者标准为国内领先。
在介绍《细则》前，先发布一则消息：
宁波市住建局宣布，9月将作为全市工程建设系统“质量月”，围绕8项举措开展，具体为：
1、推广样板房规范化管理，落实住宅交付标准样板房质量踏勘工作，发挥交付标准样板房的“质量引路”作用，提升住宅质量水平。
2、推广建设单位信用体系应用，落实建设单位在住宅工程质量管理的首要责任，切实营造守信激励、失信惩戒的良好氛围。
3、加快智慧工地建设的落实落地，进一步提升施工现场现代化管理水平，推动建筑行业转型升级和持续健康发展。
4、全面落实《宁波市住宅设计实施细则》（甬DX/JS 003-2020），加强住宅工程设计源头管控，从根源上化解因设计标准偏低导致住宅常见质量通病的产生。
5、推动建筑工程创优夺杯。坚持标准化引领质量提升，积极鼓励企业创建各类工程质量奖项与建设工程安全生产文明施工标准化工地，推动我市工程创优夺杯数量和质量实现“双量齐升”。
6、开展工程管理标准化示范工程创建活动，组织现场观摩交流会，发挥典型示范的带头引路作用，全面提升工程质量安全水平。
7、持续推进建筑施工从业人员培训。进一步提升企业建筑工程质量管理效能，提高现场作业人员能力水平，逐渐形成我市建筑业人才专业结构均衡、技能水平良好的市场格局。
8、实施住宅工程强化监管制度。对部分销售均价与地价价差过低的在建住宅项目实施强化监管，通过进一步强化设计质量管控、加大监督检查频率、强化人员履职管理等多种方式，规范我市住宅工程参建单位市场行为，落实参建企业质量安全主体责任，提高住宅项目交付质量品质。
01 住宅电梯须全部可达地下车库
电梯不直接通地下车库，如果买了一堆东西，你在地下车库停好车后，还得拎着东西走一大截楼梯才能到电梯门口——宁波有好几个所谓大牌开发商开发的楼盘，都曾曝出类似“奇葩”设计的问题。
按照此前的2018版《宁波市住宅设计实施细则》，开发商这么设计，确是符合规范的——当时只要求，为住宅楼服务的电梯，至少应有一台通向地下车库。
在新细则中，住建部门结合居民诉求，提高了住宅电梯可达地下车库的设计标准，明确要求，为住宅楼服务的每台电梯，均应通向地下车库。
02 房子大小不同，用电负荷标准也应不同
宁波曾有新交付的楼盘，曝出一开大功率电器就整屋跳闸的问题。
《细则》编制组成员、高级建筑师许蓝燕介绍说：
“用电负荷取值过小，用电负荷较大的空调设备、厨卫设备等同时开启时，易导致线路负荷过载，造成用户断路器跳闸；取值过大，则造成线路配置偏高，变压器数量、容量和配电房等要求更高，经济上不合理。”
为此，《细则》编制组通过与相关职能部门的沟通，并结合现状，明确地提出了住宅负荷配置标准，对用电负荷做了超前预留，填补了行业监管空白。
根据《细则》，住宅负荷配置，根据面积大小分为四档，具体如下：
03 靠高架、大马路的住宅隔音问题，楼板隔音问题
靠马路的住宅，尤其是主干道、高架桥两侧的住宅，经常会受到马路噪音的“骚扰”。
另一方面，因楼板隔音性能不良而引发邻里纠纷，也屡见不鲜。
高架旁的住宅。资料图片。图文无涉。
《细则》在这两方面，都明确了比省标、国标都更高的隔音标准——
沿快速路和主干路道路两侧50米范围内临街一侧外门窗，其空气声隔声性能不应小于35分贝；沿次干路和支路道路两侧50米范围内临街一侧外门窗，其空气声隔声性能不应小于30分贝。
全装修住宅的楼板撞击声隔声量，应小于65分贝。
就楼板隔音标准，市住建局科技处相关专家表示——
“撞击声隔声值要求的越低，撞击声隔绝效果越好。65分贝是国家隔声标准中的高标准要求值。”
国标《住宅设计规范》和省标《住宅设计标准》等上位标准对楼板撞击声隔声量最低要求小于75分贝，楼板预留改善空间时可降低至85分贝。
04 小区道路沉降问题
大家都知道，宁波是软土地基，不少小区时间一久就会出现道路沉降，进而导致小区室外地坪变形，影响道路和管线的正常使用。
有关道路沉降问题，属于市政专业领域，国标《住宅设计规范》和省标《住宅设计标准》中均未进行规定。
宁波新版《细则》参照了公路工程的沉降量控制，对影响小区道路沉降的一些关键指标提出了控制要求。
其中明确——
小区道路一般路段，在设计使用年限内，累计的路面沉降量不超过30厘米。
地下室出入口，路面沉降不超过10厘米。
与主体建筑相接处，沉降不得超过5厘米。
专家说：
“此次修订，是国内首次对住宅小区道路的沉降量进行严格要求，对我市的软土地基地区有很强的针对性和适用性。”
05 电瓶车充电、消防安全问题
因电瓶车充电而引发的火宅事故，这些年时有发生。特别是一些老小区，因为没有设置电瓶车充电设施，到处是空中“飞线”，安全隐患明显。
此次《细则》中，明确要求应按照不少于80%机动车泊位的数量，分区域集中配置电动自行车集中充电场所。
同时，提出了电动自行车的充电、消防、监控等要求——包括“电动自行车停放场所应设置消火栓系统”，“应设置自动喷水灭火系统”，“建筑灭火器配置应按A类火灾中危险级要求执行”，“地下室（或半地下室）电动自行车停放场所的通风换气次数宜为2～4次/小时”，“应配置相关消防报警设施”、“应设视频监控系统”等。
这些有关住宅小区内电瓶车充电、消防等的要求，是宁波第一次纳入住宅设计标准。
06 明确地下室排气道的位置
现在的小区地下室，多数就是地下车库，是汽车尾气集中之地。地下室的排气道放在哪里，直接影响到小区的空气环境质量。
为此，《细则》编制组经过大量分析和调研，专门就这个问题提出了明确而又具体的控制性规定——
地下室应设置尾气排气道，除非特殊情况，排气道应依附建筑主楼进行高空集中排放，不得在出地面处或非最高自然层外墙等部位开口直接排放。
其他一些与购房者居住质量
息息相关的内容
◎外墙和屋面防水
住宅建筑外墙防水工程的设计使用年限不低于25年，屋面防水工程的设计使用年限不低于20年。
◎朝向
住宅建筑的朝向宜控制在南偏东30°至南偏西15°之间
◎层高
住宅层高不宜小于2.8米。
卧室、起居室（厅）室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2 的使用面积的室内净高不应低于2.1米。
厨房、卫生间的室内净高不应低于2. 2米；贮藏室的室内净高不宜低于2.1米。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面或地面净距不宜低于2米，且不得低于1.9米，并不得影响门、窗扇开启。
另，层高小于2.2米的架空层和设备层不计入自然层数。高出室外设计地面小于1.5米的半地下室不计入地上自然层数。
◎日照
每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照；当一套住宅有四个或四个以上居住空间时，其中应至少有两个能获得冬季日照。
普通住宅的卧室、起居室（厅）、书房等居住空间不应低于大寒日日照2小时的标准。
◎套型
住宅套型可分为普通套型和最小套型两类。
普通套型由卧室、起居（厅）、厨房和卫生间等功能空间组成。综合考虑相关因素，规定普通套型使用面积不应小于30㎡，各功能空间使用面积构成如下：9㎡ （双人卧室）+10㎡ （起居室、厅）+4 ㎡（厨房）+2.5㎡ （卫生间）+4.5㎡（贮藏及交通）=30㎡。
最小套型由兼起居的卧室、厨房和卫生间等功能空组成。规定采用兼起居的卧室组成的最小套型使用面积不应小于22㎡，各功能空间使用面积构成如下：12㎡（兼起居的卧室）+3.5㎡（厨房）+2.5㎡ （卫生间）+4㎡ （贮 藏及交通）=22㎡。
◎阳台
每套住宅应设阳台或平台。
生活阳台宜设在起居室（厅）或卧室外，阳台进深不宜小于1.3米；服务阳台宜设在餐厅、厨房或次卧室外，阳台进深不宜小于1.1米。
阳台（露台、平台）防护栏杆或栏板净高应从可踏部位起计算，六层及六层以下不应低于1.05米，七层及七层以上不应低于1.1米。
防护栏杆必须采用防止儿童攀登的构造。
◎电梯
四层及四层以上（顶层为跃层住宅时，跃层部分不计层数）住宅，必须设置电梯， 且每居住单元应至少设置一台无障碍电梯。
十二层及十二层以上的住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。
可容纳担架电梯宜优先选用深轿厢电梯，其轿厢净宽不应小于1.1米、净深不应小于2.1米，层门净宽不应小于0.9米。当受条件限制，无法设置深轿厢电梯时，可选用宽轿厢电梯，其轿厢净宽不应小于1.6米、净深不应小于1.5米，层门净宽不应小于0.9米。
电梯井道及机房不得与卧室紧邻布置。
◎放空调室外机的室外搁板
室外搁板应采用与主体建筑同寿命的建筑材料和与主体建筑一 体化的构造形式，不得采用膨胀螺栓固定金属支架等方式。
◎屋顶光伏系统
保障性安居住宅工程和总建筑面积不小于15万平方米的住宅小区，需按规定建设光伏系统。
◎住宅结构安全
住宅结构的设计使用年限不应少于50年。
在设计使用年限内，未经技术鉴定或设计许可，不得改变住宅 结构的用途和使用环境，不得拆改结构构件和进行加层改造。
◎混凝土强度
住宅建筑现浇楼（屋）盖的混凝土强度等级不应低于C25，也不宜高于C35。
◎减震、防噪
对于城市轨道交通列车运行引发的邻近住宅建筑工程振动，需进行专项评估或专项设计。
设置于住宅屋面的消防稳压泵、空气源热泵、循环泵等设备，应设置减振防噪措施，并应避免设置于卧室、书房等有较高安静要求的房间的上方。
设备管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声措施——不然，声音会通过缝隙传递，大大降低楼板和墙体的隔声性能。对管线孔洞的周边进行密封, 属于细节处理措施，几乎不增加成本，但对提高楼板和墙体的空气声隔声性能很有好处。
◎插座配置标准
记者 周科娜
